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“城中村”升級“雙創村” 帶動就業3萬余人 去年產值近350億元

發表時間:2019-10-17 10:32:48    信息來源:南方都市報
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村級工業園整治提升與創新創業相結合,天河區首創城中村眾創孵化模式

全區整治提升53個村級工業園(“村改創”園區)、2018年總營業收入10億元以上的園區6個、集聚各類創新型企業超過1000家、帶動就業3萬余人……這是全市首創城中村眾創孵化模式的天河區最新的一份“成績單”。

2017年6月,天河區在全市率先出臺《廣州市天河區利用村(社)集體物業打造眾創空間和孵化器的工作指引(試行)》,先行先試將扶持創新創業與“三舊改造”工作結合在一起,53個眾創孵化空間先后在天河區大大小小的城中村中崛起。人們印象中“臟亂差”的城中村,在天河成為了科技創新的新沃土。

與專業市場機構合作運營,將既有模式復制到新的園區實現品牌輸出,引入人才資金等多方資源賦能園區,改造時注重“硬環境”整治和“軟環境”提升相結合……經過數年摸索,村級工業園整治提升工作的經驗沉淀形成了“天河模式”,成為推動“雙創”發展和經濟轉型升級的新動能。

截至目前,天河區整治提升村級工業園(“村改創”園區)53個,集聚各類創新型企業超過1000家,帶動就業3萬余人,2018年產值近350億元。據悉,2019年天河將繼續完善村(社)集體物業打造眾創空間和孵化器政策,力爭新增孵化器和眾創空間28個、面積超25萬平方米。

A

全市先行先試出臺指引規范

天河首創城中村眾創孵化新模式

沿著科韻路南行至中山大道,路上遠遠就能看見盛達電子信息創新園整飾一新的總部大樓。時尚活力的幕墻設計、寬敞干凈的洽談空間、步履匆匆的年輕白領,一股創新創業的氣息迎面而來。園區樓宇外墻的招牌還向眾人宣告,這里還有著國家級科技企業孵化器的榮譽。

如今盛達電子信息創新園所在的地方,改造前還是棠下村的集體廠房物業,租戶全都是低效產能的工廠作坊。自廣州市怡祥科技企業孵化器有限公司投入改造運營后,經過七年多發展,園區入駐了150多家企業,涵蓋了數字文化產業的全鏈條,這里因此成為以數字創意產業為定位的專業孵化載體。

盛達電子信息創新園的蛻變,讓天河區看見了村級工業園整治提升與創新創業相結合的可能。2017年6月,天河區在全市率先出臺《天河區利用村(社)集體物業打造眾創空間和孵化器的工作指引(試行)》(簡稱《指引》),要把全區村(社)集體物業打造成為平價高效、設計新穎的科技企業的眾創空間和孵化器。

《指引》提出全面改造、原狀整飾、局部拆建三類改造模式,對于每種不同的模式有不同的要求和流程規范,但改造始終堅守“兩個不新增”(不新增用地面積、不新增建筑面積)和“兩個安全”(建筑結構安全、消防安全)底線。

“村級工業園整治提升工作涉及多個部門,往往政出多門,亟需建立部門協調和上下聯動的工作機制。”對此,天河區方面還建立了科技創新、城市更新、國土規劃等11個部門參與的聯席會議制度,對改造項目聯合評議、一次性評議,克服改造審批時間長、流程多、效率低等問題。

B

“村里的眾創空間”走出去

“開分店”成為網紅打卡地

盤活村集體舊廠房,打造眾創空間、孵化器等創新載體,成為天河區降低企業創新成本、解決創新空間不足的“大招”。天河區科工信局工作人員介紹,目前,天河區利用村(社)集體物業打造的孵化器和眾創空間53個項目共202萬平方米。細數這53個項目名單,記者發現,不少走的是“品牌輸出型”路線。

元崗·智匯PARK前身是兆聯元崗第二工業區。2012年,運營方智匯PARK對其進行改造后,引進新一代信息技術、互聯網、大數據、動漫創意為主產業,僅在2018年,園區企業總產值超40億元,創造稅收約3億元。在元崗園區發展壯大的基礎上,智匯PARK積極“走出去”,在天河棠下選中了中森食博匯作為“分店”的選址。中森食博匯所在的地方,正是棠下村的舊集體物業。

2018年7月,隨著智匯PARK進駐,中森食博匯由傳統的單一餐飲業態升級為集辦公、會務、餐飲、娛樂、康體、藝術展示等多功能于一體的泛文娛科創社區。根據預測,未來園區將會有近百家企業入駐,可帶動6000個就業崗位,年產值達40億元。

“智匯PARK作為天河‘村里的眾創空間’的一個品牌輸出,可將既有模式復制到新的園區,帶動產業結構的調整和升級。”天河區科工信局相關工作人員表示。

在天河,將既有模式復制到新園區“開分店”的不止智匯PARK一家。在HiMonday產業園(長興園區)開業兩年后,HiMonday產業園(天匯園區)于2017年10月正式開業,僅用時2個月,園區入駐率就達到90%,入駐行業主要包括軟件開發、互聯網+以及教育培訓。HiMonday產業園相關負責人張燕林介紹,公司目前在廣州共經營四個園區,四個園區都是由村集體舊物業改造而成,其中三個選址在天河。

C

引進專業市場機構合作運營

創新創業成本低了,村集體收入提高了

記者從天河區方面獲悉,天河區以政府引導、市場運作、共建共享的方式推動園區改造,引進專業化市場化機構合作運營,運營方一般從產權方手上整體承租,負責眾創孵化空間的定位、策劃、改造和運營服務等具體管理。如今,天河區已改造的村級工業園物業平均出租率達85%以上,租金水平比改造前至少提升了1倍以上。

位于長興路上的HiMonday產業園,改造前是長湴村的三舊村物業,以倉儲、傳統制造為主,月平均租金還不到20元/平方。廣州市林正投資有限公司于2015年5月租賃該物業,并對此物業進行安全加固和更新改造,這里的租金如今已經上漲到每平方米100元到120元之間,入駐園區的企業也變得“高大上”起來,主要以“互聯網+”、軟件開發和教育培訓為主。

不僅是村集體的收益得到提升,城中村的村民也嘗到了“村改創”的直接甜頭。由凌塘村舊物業升級改造而成的時代E-PARK(天河)園區于2017年投入運營,打造以智能創新產業為主的創新創業載體。園區負責人吳穎介紹,隨著園區企業的不斷入駐,片區的不斷成熟,為凌塘村帶來了近5萬的固定人流,不少企業員工就近選擇凌塘村居住,凌塘村的房租也由之前的600元/月漲到了1100元/月。

對于村集體而言,村里引入眾創孵化空間帶來了經濟效益的巨大增長。但對于企業特別是中小企業而言,相比起珠江新城等高檔寫字樓動輒200元/平方米的月租金,“村改創”園區仍有著較大的價格優勢。天河“村改創”的做法,帶來多贏的結果。

“我們園區企業中,近八成都是中小企業。”盛達電子信息創新園運營總監吳月璐介紹,在“村改創”園區辦公,不僅辦公成本低,周邊居住成本也比較低,符合中小企業需求。“(中小企業)今年租400平方米,明年業績不好有可能就換成200平方了。”吳月璐指出,村物業租賃面積靈活,這也是吸引中小企業的原因之一。

D

租金再高始終會碰上天花板

提高孵化服務水平以增強“造血功能”

“雖然我們早些年就開園了,但到了大概2015年的時候才朝著孵化器的方向轉型,設置門檻進行產業招商。”盛達電子信息創新園運營總監吳月璐坦言,在此之前,基本上是“二房東”的角色,對于進駐企業的服務也不夠全面。

近年來,天河區“村改創”園區如雨后春筍般涌現,但盈利周期普遍比較長。記者了解到,目前“村改創”園區收入主要來源還是依賴房租及物業收入,占比還較大。記者走訪的多個“村改創”園區,其租金收入占比普遍都在50%-80%之間。

隨著市場的發展,當下“村改創”所具備的租金優勢在未來將逐步變弱,甚至消失。不少“村改創”園區也已經意識到這一問題,開始尋求打破租金“天花板”的方法,探索創造新的盈利增長點。

在元崗·智匯PARK園區運營方負責人周偉賢看來,在經歷了以賺取資金差價來保證生存的階段后,“村改創”項目就會轉到運營階段。除了做好物業的服務外,“村改創”園區應該從三個方向發力,構建成體系的服務模型,實現持續盈利。“一是配合政府做好政務資源的對接,從而政府提供一些獎勵跟扶持;二是服務收入,積極搭建園區的服務平臺,解決企業發展中遇到的政策解讀、人才、法律、財稅、知識產權、融資等問題,提供個性化服務。三是投資收益,就是投資一些企業,然后在上市前退出,實現盈利。”

“創新載體要有盈利能力,但不能‘功利’,還是要從內到外下真功夫,從園區內企業的需求角度出發,從硬件、產業資源、服務體系等方面打造創新載體,與他們共同成長。”時代E-PARK(天河)園區負責人吳穎介紹,為了更好地服務企業,園區實行了“片區管家”的管理模式,從前期招商到后期運營都由同一個人負責,“管家經常拜訪企業,了解企業的發展需求”。此外,園區企業還享受“時代創八條”企業扶持政策,在孵企業獲得不同等級認定,對應可獲得2萬元到10萬元不等的資金支持。

E

港澳國際人才、資金技術都引進來

多方資源激發園區“雙創”新活力

利用城中村打造眾創空間、孵化器等創新載體,不僅僅是簡單對村集體物業進行改造翻新,還要考慮到人才、資本、服務等要素的聚集。天河區充分考慮到這一點。

據介紹,天河區將改造的村級工業園納入天英匯“雙創”服務體系,并創建中國風投天河大廈,成立天河一號、天河二號創投基金,舉辦天英匯系列投融資對接會,為“村改創”園區在孵企業提供融資服務。據統計,2018年,共有109家在孵企業獲得5.43億元風險投資,一條“項目引入—孵化培育—融資發展”雙創生態鏈條正在天河“村改創”園區逐漸成型。

成立于2015年5月的眾創五號空間位于天河區陶莊路5號,由沙東村集體物業輕工業大廈改造而成。值得一提的是,這里還是“廣州臺灣青年之家”的所在地,不少臺灣項目在此打通產業上下游,實現項目成功市場化運作。如今,園區累計已入駐臺資企業26家,為臺灣創業項目對接了近40名創業導師,配合臺灣青年之家開展了85場兩岸交流活動。

“‘村改創’園區有著交通便利、配套成熟、租金平實的三重優勢,設計上也更時尚新穎。”隨著粵港澳大灣區建設推進,越來越多有志港澳臺青年來到天河這片雙創熱土,“村里的眾創空間”成為他們來穗的不錯的落腳點。記者從天河區科工信局了解到,目前天河引入港澳青年創新創業元素的“村改創”園區超過了10家,通過國際化運營機構引入國際和港澳臺企業和創業團隊58個,形成全方位多層次支持港澳臺青年創新創業生態體系。

F

“硬環境”整治和“軟環境”提升相結合

城中村煥發宜居宜業新活力

“以前走在村子里感覺還是挺雜亂的,村里現在多了很多裝修很漂亮的餐飲店、水果檔,還有咖啡館,干凈又整潔。”在天河智慧城上班、租住在凌塘村的白領阿云明顯感受到“村改創”園區投入運營后,給村子以及周邊帶來的點滴變化。

變化的背后,是一套連續三年在全市城市管理綜合考評獲評A檔的“天河標準”。推進村級工業園綜合環境整治,天河區花大力氣解決園區及周邊亂搭亂建、亂停亂放、占道經營等突出問題,園區及周邊道路交通和水、電、氣等公共設施配套也得以完善。此外,針對80%以上“村改創”園區位于發展相對滯后的東北部片區現狀,天河區編制了東北部片區公共服務設施專項規劃,新增公共服務設施2163處,完善“一街一宮一館一站兩中心”等基礎設施。

舊廠房、倉庫和宿舍蛻變為現代化辦公樓宇,對現代產業和創新人才的吸引力顯著提升,高素質人才因此集聚。據介紹,目前已改造的村級工業園就業人員由改造前的以初中、高中學歷為主升級為大專及以上學歷占70%以上,“軟環境”隨之得以提升。

細化到“村改創”園區,不少運營方除了滿足園區企業日常辦公外,還考慮到滿足企業員工的“吃喝玩娛”。比如元崗·智匯PARK配套了商業街、羽毛球場、籃球場、員工飯堂、健身房、物流中心、立體車庫、休閑中心等,滿足企業的多元需求。HiMonday產業園則提倡“平衡辦公”理念,在園區內開展企業法律講座、就業培訓會、葡萄酒品鑒會等多種多樣的活動,讓企業員工盡可能平衡工作與生活。

專家視角

“村改創”微改造

可提供“快產業載體”支撐

廣州現代城市更新產業發展中心執行院長江浩長期關注廣州村級工業園發展。在他看來,面對大灣區建設機遇,產業發展沒有過多的等待時間。廣州太缺快一些的、成本低一些的、中等檔次的產業載體,所以推動村級工業園顯得尤為意義重大。“村級工業園昨天有貢獻,今天待改造,明天很重要,應該通過改造,留住長大的,牽引門口的,吸引遠方的產業落戶”,為大灣區產業發展提供‘快載體’支撐。”

他認為,廣州應把握風口,把打造孵化器和眾創空間作為村級工業園整治提升的重點方向,發揮園區周邊交通便利、配套成熟、租金平實的三重優勢,建設一流的高質量園區,保有產業載體,迅速騰挪整理出更大的招商空間。

天河可利用“村改創”

促進加速器發展

今年8月,《廣州市村級工業園整治提升的實施意見》出臺,全市關于村級工業園改造的頂層設計敲定。江浩表示,各區都應該積極響應,盡快出臺本區的村級工業園綜合整治工作指引和實施細則。在整治提升時可以結合各個區不同主導產業的實際,兼顧“面子”和“里子”,走出各具特色的改造之路。

“‘面子’指的是比如增加的生活配套、生產性服務設施、形象上允許做多大的改變,‘里子’是指產業導入的方向、產業謀劃的標準、指引和差異化發展,能真正結合具體項目發展的標準,激勵社會資本加入。”

“廣州有不少企業,它們需要的不是簡單的孵化,還需要加速器,做成獨角獸甚至是上市公司。”江浩表示,針對天河而言,天河區孵化器雖然多,但規模偏小,受土地瓶頸影響加速器數量偏少。作為全孵化鏈條重要組成的一部分,天河區眾創孵化需要大力發展加速器,而開發成本相對較低的“村改創”項目將是其中一條重要路徑。此外,他還指出,天河已有很多科創的項目,如今仍缺一些配套空間,留住高端人才和企業。

追求數量的基礎上

更應該追求質量

根據天河區的規劃,2019年,天河還將繼續完善村(社)集體物業打造眾創空間和孵化器政策,力爭新增孵化器和眾創空間28個、面積超25萬平方米。而目前天河區全區利用村(社)集體物業打造的孵化器和眾創空間已有53個項目達202萬平方米。

“村改創”項目越來越多,會導致無序競爭嗎?江浩院長認為,在大力開發“村改創”的同時,需要鼓勵的是差異性,值得注意的是不要濫竽充數和要避免同質化競爭,在追求數量的基礎上更應該追求質量。這要求在“村改創”謀劃的過程中注重前期策劃、資源的導入和后期的監管,“村改創”的前中后端都要發力。

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